Главная | Статьи | Банкротство застройщика и признание права собственности. Что делать чтобы не потерять квартиру?

Банкротство застройщика и признание права собственности. Что делать чтобы не потерять квартиру?

Автор статьи - адвокат Сидоров Артем Александрович, запись на консультацию по тел. 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

В последнее время все чаще возбуждаются процедуры банкротства в отношении застройщиков многоквартирных домов. При этом до 2011 года процедура банкротства застройщиков ничем не отличалась от процедуры банкротства других юридических лиц.

С одной стороны такая процедура в не достаточной мере гарантировала права соинвесторов строительства жилья, т.к. в рамках дела о банкротстве могли быть предъявлены только денежные требования. С другой стороны, если в отношении застройщика  велась процедура банкротства, а дом был построен, дольщик мог предъявить в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности, суд довольно быстро выносил решение и дольщик получал свидетельство о праве собственности. Дальнейшее банкротство застройщика его уже не касалось, т.к. квартира оформлялась дольщику в собственность и не могла быть включена в конкурсную массу. Если же дом не был построен полностью, то дольщик мог предъявить в суд общей юрисдикции иск о признании права собственности на долю в виде неоконченной строительством квартиры или иной подобный (практика по таким делам разная) и получить решение суда, при этом существует разъяснение Минэкономразвития, согласно которому при наличии такого решения конкурсный управляющий не вправе включать права на квартиру в конкурсную массу.

Что же получилось после того, как вступил в силу Федеральный закон №210-ФЗ от 12 июля 2012 года “О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности ”Банкротстве”?

1.Теперь если застройщик находится в процедуре банкротства все требования о признании права собственности на квартиру или на долю в неоконченном строительством объекте могут быть предъявлены только в арбитражный суд.  При этом арбитражный суд если толковать закон прямо может удовлетворить такие требования только в одном случае – если еще до принятия судом заявления о банкротстве застройщика (т.е. даже не до введения процедуры, а до принятия судом заявления!) подписан передаточный акт на квартиру. На практике такое условия соблюдается крайне редко. Также практика по делам о признании права собственности судов общей юрисдикции и арбитражных судов кардинальным образом отличается. Если суды общей юрисдикции признают практически всегда право собственности если дом сдан в эксплуатацию и в большинстве случаев признают право собственности если дом не сдан, но частично построен, то арбитражные суды, особенно после принятия Высшим Арбитражным судом Постановления Пленума №54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.” В таких требованиях отказывают. Данным постановлением ВАС фактически поставил крест на надеждах юридических лиц и предпринимателей, которые пострадали от недобросовестных застройщиков и пытались признать право собственности на недвижимость, указав что требование о признании права собственности  являются ненадлежащими и можно только требовать возмещения убытков. Теперь положения этого принятого фактически в интересах недобросовестных застройщиков постановления распространяются и на граждан. Однако в последнее время наметилась положительная тенденция, в соответствии с которой и арбитражные суды в рамках дел о банкротстве застройщиков признают право собственности на квартиру даже и в том случае, если акт приема-передачи квартиры подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика и даже если акт не подписан. Хотя практика пока противоречива, уже имеются положительные примеры решений судов первой и апелляционной инстанций.

2. Установлен жесткий срок для обращения с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения – 2 месяца с момента опубликования сведений о банкротстве. Данная норма также оставляет “за бортом” процедуры банкротства большое количество дольщиков, поскольку часто дольщики проживают в других городах, о процедуре банкротства порой узнают случайно или не узнают вообще.

3. Если раньше местные администрации активно участвовали в разрешении проблем с обманутыми дольщиками, в частности пытаясь найти нового застройщика и передать ему права от старого, то теперь у них будет для этого меньше стимулов, т.к. новый порядок банкротства застройщика фактически предлагает переложить ответственность за достройку дома на самих дольщиков через создание ЖСК. При этом создание ЖСК и передача ему прав на достройку дома обусловлено в ФЗ №210 таким количеством условий, которые на практике соблюсти можно в очень небольшом количестве случаев. При этом у застройщика появляется огромное поле для злоупотреблений, чтобы не допустить передачу дома дольщикам и инициировать продажу квартир, уже оплаченных дольщиками, например через создание “контролируемой” задолженности и другими путями. На застройщиков работают целые юридические службы, а дольщики часто защищены слабо.

Какие можно сделать выводы по первым результатам введения поправок к ФЗ “О несостоятельности ”Банкротстве”? Возможно у разработчиков были благие намерения. В отдельных случаях действительно квартиры управляющим передаются дольщикам или дольщики создают ЖСК для достройки дома.

Но появилось большое число дольщиков, которые фактически рискуют потерять права на квартиры. При этом если создатели ФЗ №210 руководствовались необходимостью соблюдения прав других кредиторов лишая граждан возможности признать право собственности на квартиры и вводя нормы, позволяющие включить права на такие квартиры в конкурсную массу  - этого тоже не происходит, т.к. во-первых права на квартиры чаще всего реализуются по ценам значительно ниже рыночных, а большая часть полученных средств уходит на финансирование процедуры банкротства, а во-вторых эти положения ведут к тому, что недобросовестные застройщики сами создают контролируемую задолженность и получают двойную выгоду с объекта – сначала собрав деньги с дольщиков, а потом получив деньги за те же квартиры, проданные с торгов, также выгоду могут получать банки, перед которыми у застройщика есть задолженность по кредитам, а как известно многие застройщики с банками связаны очень тесно.

При этом очень большое число дольщиков получили колоссальный стресс от введения в действие ФЗ №210. Представьте себе – одна половина соинвесторов в доме уже оформила право собственности через суд, получила свидетельства. А остальным, которые собирались сделать это в ближайшее время, говорят – Вашу квартиру выставят на торги, т.к. застройщик в процедуре банкротства, а в заяление о вклюении в реестр вы не подали в установленный срок, либо хотя и подали, в соответствии с имеющимися документами передать квартиру невозможно.  Для простых людей это очень серьезный удар, тем более что многие купили жилье в кредит, уже живут в квартире и у них нет другого жилья.  Это усугубляется еще и тем, что если большинство дольщиков уже оформило собственность на квартиры, ЖСК не может быть создан, а просто передать квартиры управляющий часто не может, т.к. для этого необходимо соблюсти ряд условий. Особенно часто проблемы с передачей квартир возникают  если у застройщика большие долги и есть несколько объектов. Такая ситуация сложилась, например, у дольщиков ЗАО “Энергострокомплект-М”, квартиры которых построены, и по другим застройщикам. К автору статьи постоянно приходят на прием люди, которые пострадали от ФЗ №210 и не могут оформить права на квартиры. И только в самом конце 2012 года судебная практиа все же стала меняться и арбитражные суды, по сути расширительно толкуя закон, стали признавать право собственности на квартиры и в случаях, когда акт приема-передачи не подписан вообще или подписан уже после того, как было принято судом заявление о банкротстве застройщика.

Что можно посоветовать дольщикам, у которых появилась информация, что их застройщик готовится к процедуре банкротства или уже рассматривается дело о банкротстве в суде?

Если процедура банкротства только готовится, то необходимо срочно подавать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру или на долю в объекте (если дом не построен полностью). Возможно Вы успеете признать право собственности.

Если процедура банкротства уже началась, возможно стоит найти возможность предъявить иск в суд общей юрисдикции не к банкротящемуся лицу, а к другому лицу, если есть цепочка договоров уступки. Либо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, либо заявление в арбитражный суд о признании права собственности.

В любом случае имеет смысл обратиться за помощью к адвокату, у которого есть опыт по делам, связанным с банкротством застройщика.

(С) МОКА “Правовая защита”, адвокат Сидоров Артем Александрович.

Если Вам необходима помощь по делам, связанным с банкротством застройщика, звоните по тел. 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07 и записывайтесь на консультацию.